Investir dans l'immobilier à l'île Maurice, c'est conjuguer un placement dans un cadre fiscal doux et, au-delà d'un certain montant, l'accès à un permis de résidence. Voici, sans langue de bois, comment un étranger achète à Maurice en 2026 : ce qui est autorisé, les programmes, les prix réels et la fiscalité.
Pourquoi investir dans l'immobilier à Maurice
Trois moteurs expliquent l'engouement des investisseurs francophones : la fiscalité (barème 0 à 20 %, pas de taxe foncière, pas d'impôt sur la fortune), l'accès à un permis de résidence dès 375 000 USD, et un rendement locatif correct (souvent 4 à 7 % brut) dans une destination touristique stable. Ajoutez une devise compétitive, un marché transparent pour les programmes agréés et un cadre de vie tropical : l'équation séduit retraités comme investisseurs. Pour le raisonnement côté placement (rendement, risques, étapes depuis la France), voir notre guide investir à l'île Maurice ; pour choisir la zone avant le bien, notre comparatif où vivre à l'île Maurice.
Un étranger peut-il acheter ? Le cadre légal
Oui, mais dans un cadre précis. Un non-citoyen achète librement dans les programmes agréés par l'Economic Development Board (EDB) : PDS, Smart City et Ground+2. En dehors de ces dispositifs, l'achat d'un terrain ou d'une maison « libre » est très restreint et soumis à autorisation. Concrètement, l'immense majorité des acquéreurs étrangers passe par un programme agréé, qui sécurise la transaction (promoteur, avocat, titre de propriété) et ouvre la porte à la résidence. Le détail des règles, des prix par zone et des démarches est dans notre guide acheter une maison à l'île Maurice.
Les programmes accessibles (IRS, RES, PDS, Smart City, G+2)
| Programme | Ce que c'est | Ticket d'entrée |
|---|---|---|
| IRS / RES | Régimes historiques, fusionnés dans le PDS | dès 375 000 $ |
| PDS | Cadre actuel : villas, appartements, penthouses | dès 375 000 $ |
| Smart City | Villes nouvelles (Moka, Cap Tamarin, Mon Trésor) | dès ~250 000 $ |
| Ground+2 (G+2) | Appartements en immeubles R+2, ouverts aux étrangers | dès ~170 000 $ |
Notre comparatif détaillé : les programmes immobiliers IRS / RES / PDS. Côté projets phares : Heritage Villas Valriche, Tamarina Golf Estate, Azuri, Mont Choisy Le Parc et Anahita.
Acheter pour obtenir la résidence (seuil 375 000 USD)
C'est le mécanisme clé : un investissement d'au moins 375 000 USD (environ 345 000 €) dans un bien agréé donne droit à un permis de résidence, valable tant que vous détenez le bien, pour l'acheteur, son conjoint et ses enfants à charge, aussi longtemps qu'il détient le bien. Pas besoin de revenus minimum ni d'âge : l'achat suffit. C'est une alternative à l'Occupation Permit pour qui veut sécuriser son séjour par le patrimoine.
Les prix de l'immobilier par zone
Ordres de grandeur observés en 2026 sur le marché des programmes agréés (prix indicatifs, variables selon le standing, la vue et la livraison) :
| Type de bien / zone | Prix indicatif |
|---|---|
| Appartement (Grand Baie, Tamarin) | 250 000 – 600 000 € |
| Smart City (Moka, appartement) | 200 000 – 500 000 € |
| Ground+2 (résidentiel) | dès ~170 000 € |
| Villa PDS avec piscine | 500 000 – 1 500 000 € |
| Penthouse / front de mer | 800 000 – 3 000 000 € + |
Le choix de la zone pèse autant que le prix : voir le guide des régions de l'île pour cibler le Nord, l'Ouest ou l'Est.
Fiscalité et frais d'acquisition
- Droits d'enregistrement : 10 % du prix d'achat pour un non-citoyen sous régime EDB depuis le 1er juillet 2026 (5 % auparavant).
- Frais d'avocat / notaire : environ 1 à 2 %.
- Détention : pas de taxe foncière ni de taxe d'habitation annuelle.
- Revenus locatifs : imposés au barème mauricien (0 à 20 %).
- Revente : pour un vendeur non-citoyen, Land Transfer Tax égale au plus élevé de 10 % du prix ou 30 % de la plus-value.
Le régime complet est détaillé dans le guide fiscalité à l'île Maurice.
Investissement locatif et rendement
La plupart des programmes proposent un service de gestion qui place votre bien en location, souvent saisonnière. Les rendements bruts tournent en général autour de 4 à 7 % par an, selon la zone, le standing et le taux d'occupation. La location courte durée (type villa avec piscine côté Nord ou Est) vise les touristes ; la longue durée cible les expatriés. Dans les deux cas, les loyers sont imposés au barème mauricien (0 à 20 %).
Questions fréquentes sur l'immobilier à l'île Maurice
Oui. Un non-citoyen peut acheter librement dans les programmes agréés par l'Economic Development Board (EDB) : PDS (ex-IRS/RES), Smart City et Ground+2. En dehors de ces cadres, l'acquisition d'un bien ou d'un terrain « libre » est très encadrée et soumise à autorisation. En pratique, les étrangers passent presque toujours par un programme agréé.
Oui. Un investissement d'au moins 375 000 USD (environ 345 000 €) dans un bien agréé ouvre droit à un permis de résidence pour l'acheteur, son conjoint et ses enfants à charge. Ce n'est pas une résidence permanente : le permis reste valable tant que vous détenez le bien. C'est l'un des grands attraits de l'immobilier mauricien : on combine placement et droit de séjour.
On trouve des appartements en Ground+2 dès environ 170 000 USD, ce qui permet d'investir sans pour autant ouvrir droit à la résidence. Pour la résidence permanente, le ticket d'entrée est de 375 000 USD. En PDS et Smart City, les villas avec piscine démarrent plutôt autour de 500 000 €.
À l'achat : des droits d'enregistrement de 10 % pour un non-citoyen sous régime EDB depuis le 1er juillet 2026 (5 % auparavant) et des frais d'avocat ou de notaire d'environ 1 à 2 %. À la détention : pas de taxe foncière ni de taxe d'habitation annuelle. À l'exploitation : les revenus locatifs sont imposés au barème mauricien (0 à 20 %). Le détail dans notre guide fiscalité.
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