Montants et conditions fournis à titre indicatif et non contractuel. Faites valider votre projet par un promoteur agréé EDB et un avocat immobilier mauricien.
Choisir un programme immobilier à l'île Maurice est la voie la plus directe pour investir et obtenir la résidence. Depuis 2002, l'île permet aux étrangers d'acheter dans des programmes agréés par l'Economic Development Board (EDB) : PDS, Smart City, IRS, RES et G+2. Au-delà de 375 000 USD, l'achat ouvre droit à un permis de résidence pour toute la famille. Voici comment fonctionne chaque dispositif et lequel choisir.
Qu'est-ce qu'un programme immobilier accessible aux étrangers ?
En principe, un non-citoyen ne peut pas acheter librement un bien à Maurice. Les programmes agréés EDB font exception : ils autorisent l'acquisition par des étrangers, et l'achat d'au moins 375 000 USD ouvre droit à un permis de résidence pour l'acheteur, son conjoint et ses enfants à charge.
C'est une voie très appréciée des retraités et investisseurs français : elle combine un investissement souvent rentable (rendements locatifs de 4 à 7 %) et une résidence à long terme. Pour le cadre général, voyez notre guide immobilier à l'île Maurice.
Le PDS (Property Development Scheme)
Le PDS est le programme le plus actif aujourd'hui. Il remplace et unifie les anciens IRS et RES, et permet aux promoteurs agréés de vendre villas, appartements et penthouses à des acheteurs étrangers.
- Prix minimum : 375 000 USD (environ 345 000 €)
- Résidence : permis accordé pour l'acheteur, son conjoint et ses enfants à charge de moins de 24 ans
- TVA : l'achat en PDS est exonéré de TVA (15 %)
- Droits d'enregistrement : 10 % du prix d'achat pour un non-citoyen (5 % avant juillet 2026)
- Location : le bien peut être mis en location et générer des revenus
Les biens vont de l'appartement en résidence sécurisée (375 000 à 800 000 USD) à la villa de bord de mer (jusqu'à plusieurs millions). Voir des exemples concrets : Mont Choisy Le Parc ou Azuri.
IRS et RES (anciens dispositifs)
L'IRS (Integrated Resort Scheme), lancé en 2002, est le programme pionnier : resorts de luxe avec hôtel, golf, spa et accès mer. Le RES (Real Estate Scheme) visait des projets plus petits, sans seuil minimal à l'origine. Les deux sont aujourd'hui remplacés par le PDS ; les biens IRS et RES existants se revendent dans ce cadre. Des domaines emblématiques comme Anahita ou Tamarina sont nés sous l'IRS.
Le Smart City Scheme
Les Smart Cities sont des villes nouvelles intégrées (Moka, Mon Trésor/Balaclava, Highlands, Cap Tamarin, Beau Plan) mêlant résidentiel, bureaux, commerces, écoles et santé dans un même périmètre.
- Infrastructures récentes (fibre, énergie solaire, mobilité)
- Services à proximité immédiate (supermarchés, cliniques, écoles internationales)
- Prix souvent plus accessibles que les projets côtiers (dès 375 000 USD)
- Même droit à la résidence que le PDS, et forte demande locative des expats
Le Ground +2 (G+2)
Le programme G+2 permet aux étrangers d'acheter des appartements dans des immeubles de deux étages maximum au-dessus du rez-de-chaussée. Les prix démarrent dès 170 000 USD, ce qui en fait la porte d'entrée la moins chère. Attention : le permis de résidence n'est accordé qu'à partir de 375 000 USD investis.
Comparaison des programmes
| Critère | PDS | Smart City | G+2 |
|---|---|---|---|
| Prix minimum | 375 000 USD | 375 000 USD | Dès 170 000 USD |
| Permis de résidence | Inclus | Inclus | Si 375 000 $ investi |
| Famille incluse | Oui | Oui | Oui si résidence |
| Exonération TVA | Oui | Oui | Non |
| Rendement locatif estimé | 4 à 7 % brut/an | 5 à 8 % brut/an | 5 à 9 % brut/an |
Acheter pour obtenir la résidence (seuil 375 000 USD)
C'est l'argument décisif pour beaucoup : à partir de 375 000 USD investis dans un programme agréé, vous obtenez un permis de résidence pour toute la famille, lié à la détention du bien. Voici les étapes :
Choisir son bien
Sélectionnez un projet PDS, Smart City ou G+2 agréé EDB. Visitez en personne ou en visite virtuelle.
Contrat de réservation
Versement d'un acompte (généralement 5 à 10 %). Nommez un notaire mauricien pour vous représenter.
Due diligence et financement
Vérification juridique du titre. Certaines banques mauriciennes financent jusqu'à 70 % pour les non-résidents.
Signature de l'acte de vente
Chez le notaire mauricien. Paiement du solde et des droits d'enregistrement (10 % pour un non-citoyen depuis juillet 2026).
Demande de Residence Permit
Dépôt auprès des autorités avec l'acte de vente. Délai indicatif : 2 à 4 semaines.
L'achat immobilier est l'une des voies vers la résidence, aux côtés de l'Occupation Permit et des autres permis.
Prix, fiscalité et revente
- Droits d'enregistrement : 10 % du prix pour un non-citoyen, à la charge de l'acheteur
- TVA : exonérée en PDS et Smart City
- Revenus locatifs : imposés au barème mauricien (0 à 20 %)
- Plus-value à la revente : pas d'impôt sur la plus-value des particuliers ; Land Transfer Tax de 5 % à la charge du vendeur
- Détention : possible en nom propre ou via une société (intérêt successoral, à structurer avec un avocat)
Le détail de l'imposition (barème, succession, convention France-Maurice) est dans notre guide fiscalité à l'île Maurice. Ces éléments sont indicatifs et non contractuels.
